Actualiteiten

19 juni 2017

Huur drie dagen te laat betaald? Ontruiming!

Het drie dagen te laat betalen van de huur kan leiden tot huisuitzetting zoals blijkt uit onderstaande casus.

De zaak

Mevrouw X huurde reeds geruime tijd een leuk appartement in Amsterdam. De maandhuur bedroeg rond € 1.300,00. De huur werd echter niet steeds op tijd betaald. Met name waren er telkens huurachterstanden vanaf 2014. Dat was soms enkele dagen, soms enkele weken en in 2015 zelfs enkele maanden. De verhuurder was dit zat en daagde de huurster en haar nieuwe partner die medehuurder was geworden in kort geding bij de voorzieningenrechter te Amsterdam. De verhuurder vorderde betaling van de huurschuld en ontruiming van het appartement. Tijdens de zitting 21 januari 2016 kwamen partijen toch nog tot een minnelijke schikking, mede omdat de huurachterstand inmiddels was voldaan.  Daarbij werd overeen gekomen dat huurders vanaf 1 februari 2016 de huur telkens stipt op tijd, dus uiterlijk op de eerste dag van de maand, zouden gaan betalen. Verder dienden huurders eveneens uiterlijk 1 februari een maand huur als borgsom te betalen. Tenslotte werd overeen gekomen dat, indien huurders weer te laat de huur betaalden, zij uiterlijk binnen zes weken na het ontstaan van de achterstand het appartement dienden te verlaten. Deze vaststellingsovereenkomst werd ter zitting bekrachtigd in het proces-verbaal van de zitting, afgegeven in executoriale vorm.  Daarmee kreeg het proces-verbaal dezelfde kracht als een vonnis. In mei 2016 ging het weer mis. Op maandag 2 mei werd € 950,00 ontvangen en op dinsdag 3 mei het restant van de maandhuur, zijnde € 413,20. 

Nieuwe procedure

Op 3 mei 2016 verzond de verhuurder een aangetekende brief waarin de huurders werden gesommeerd om uiterlijk 12 juni 2016 het appartement te hebben ontruimd vanwege het niet nakomen van de vaststellingsovereenkomst. Mevrouw X, wier partner inmiddels was vertrokken, heeft hierop met de verhuurder contact opgenomen, waarna de ontruimingsdatum naar 1 september 2016 werd verschoven. Toen niet werd ontruimd is de huurster per deurwaardersexploot aangezegd dat ontruiming zou plaats vinden op 13 september 2016.

Als reactie daarop heeft de huurster de verhuurder in kort geding gedagvaard en gevorderd dat het de verhuurder verboden wordt om over te gaan tot ontruiming op straffe van dwangsommen. De voorzieningenrechter heeft die vordering toegewezen en de verhuurder verboden om te ontruimen. Merkwaardigerwijze werd de huurster wel in de kosten veroordeeld, doch dit terzijde. De voorzieningenrechter achtte het, gelet op de geringe termijnoverschrijding en het daartegenover staande (groter) woonbelang in strijd met de redelijkheid en billijkheid om de gevorderde ontruiming toe te staan. Ook speelde mee dat de huurster aangaf een goed inkomen te hebben en daaruit de huur gemakkelijk te kunnen betalen. 

Gerechtshof

De verhuurder liet het er niet bij zitten en kwam in spoedappèl. Het hof was wat rechter in de leer en stelde vast dat de volledige huur van de maand mei twee dagen te laat was betaald. Vervolgens volgde het hof de verhuurder die stelde zelf ook (hypothecaire) verplichtingen te hebben, welke ook stipt moesten worden betaald. Verder volgde het hof de verhuurder in zijn stelling dat met de vaststellingsovereenkomst een laatste kans was geboden en dat het desondanks kort daarna toch weer mis ging. Toen ook nog ter zitting kwam vast te staan dat de huurster in het vorige geding haar financiële situatie veel rooskleuriger had geschetst dan zij in werkelijkheid was, sloeg de balans definitief in haar nadeel door. Het kort gedingvonnis werd vernietigd (behoudens de kostenveroordeling) en de huurster diende binnen zes weken na betekening van de uitspraak het appartement verlaten te hebben. Ook moest zij de proceskosten van het hoger beroep, totaal € 1.720,00, betalen. 

Naschrift

Bovenstaande casus maakt weer eens duidelijk dat gemaakte afspraken nagekomen moeten worden, zeker als deze afspraken op het scherp van de snede zijn gemaakt. Van belang is verder dat huurschuld een zogeheten “brengschuld” is die vooraf uiterlijk de eerste dag van de kalendermaand betaald moet zijn, ook als de verhuurder geen nota of acceptgiro heeft verstuurd. Een incassomachtiging kan een mooi hulpmiddel zijn om gedoe te voorkomen.

In de meeste gevallen zal het bij (geringe) huurachterstanden niet zo’n vaart lopen. Echter, bij huurachterstanden van drie maanden wijst de Amsterdamse rechtbank ontruiming in beginsel altijd toe. In beginsel, want met goede rechtsbijstand wordt die dreiging vaak weggenomen. Mocht u in een dergelijke situatie verkeren aarzel dan niet om met ons kantoor contact op te nemen. 

Advocaat mr. Peter P. Klokkers 



Gerechtshof Amsterdam, 28-03-2017
Vindplaats ECLI:NL:GHAMS:2017:1064

Plaats een reactie

Naam:
E-mail adres:
Reactie:
 
This is a captcha-picture. It is used to prevent mass-access by robots. (see: www.captcha.net)
 



info@bmkadvocaten.nl
T. +31 (0)20 535 22 22
F. +31 (0)20 535 22 32
Gebouw Sarphatiplaza
6e etage
Rhijnspoorplein 30
1018 TX Amsterdam
Postbus 16626
1001 RC Amsterdam